Catatan tentang Pajak Rumah Kos

Pemerintah Kota Jogjakarta berencana memungut pajak bagi pengelola indekos yang memiliki lebih dari 10 kamar dan memiliki fasilitas layaknya hotel. Fasilitas yang dimaksud antara lain air conditioner dan kamar mandi dalam. Tarif yang bakal dikenakan adalah 10% dari omzet (Harian Jogja, Senin, 25 Juli 2011). Pemda lain boleh mengadopsi langkah Pemkot Jogja itu guna menambah pendapatan asli daerah.

Hal ini selaras dengan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (UU PDRD). Menurut ketentuan itu, pajak hotel adalah pajak atas pelayanan yang disediakan oleh hotel. Jenis pajak ini termasuk pajak daerah tingkat dua (kabupaten/kota). Yang dimaksud hotel adalah fasilitas penyedia jasa penginapan/peristirahatan termasuk jasa terkait lainnya dengan dipungut bayaran. Jasa yang dimaksud termasuk fasilitas penunjang yang memberikan kemudahan dan kenyamanan, antara lain fasilitas hiburan dan olah raga, jasa telepon, faksimili, teleks, internet, fotokopi, pelayanan cuci-setrika (laundry), transportasi, dan sebagainya yang disediakan atau dikelola hotel.

Definisi ini mencakup juga motel, losmen, gubuk pariwisata, wisma pariwisata, pesanggrahan, rumah penginapan dan sejenisnya, serta rumah kos dengan jumlah kamar lebih dari 10. UU PDRD teranyar, revisi atas UU 34/2000, telah menambah cakupan objek pajak dengan memperluas pengertian hotel itu tadi (ekstensifikasi pajak). Sebelumnya, hotel didefinisikan sebagai bangunan yang khusus disediakan bagi orang untuk dapat menginap/istirahat, memperoleh pelayanan, dan/atau fasilitas lainnya dengan dipungut bayaran, termasuk bangunan lainnya yang menyatu, dikelola dan dimiliki oleh pihak yang sama, kecuali untuk pertokoan dan perkantoran.

Ada lima jasa yang tidak termasuk objek pajak hotel. Pertama, jasa tempat tinggal asrama yang diselenggarakan oleh Pemerintah atau Pemerintah Daerah. Kedua, jasa sewa apartemen, kondominium, dan sejenisnya –berdasarkan izin usaha. Ketiga, jasa tempat tinggal di pusat pendidikan atau kegiatan keagamaan. Keempat, jasa tempat tinggal di rumah sakit, asrama perawat, panti jompo, panti asuhan, dan panti sosial lainnya yang sejenis. Serta kelima, jasa biro perjalanan atau perjalanan wisata yang diselenggarakan oleh hotel yang dapat dimanfaatkan oleh umum.

Lantas timbul pertanyaan, apakah ketentuan ini hanya menguntungkan pengelola rumah kos dengan jumlah kamar sepuluh atau kurang –karena tak dikenai pajak hotel? Kita mesti ingat, berlaku juga UU 36/2008 tentang Pajak Penghasilan (UU PPh). Pasal 4 ayat (2) beleid ini mengatur PPh dari transaksi persewaan tanah dan/atau bangunan –tarif 10%, kebetulan sama dengan tarif maksimal pajak hotel. Bedanya, PPh bukan pajak daerah, melainkan pajak yang dikelola oleh Pemerintah Pusat, dalam hal ini Direktorat Jenderal Pajak.

Berpijak pada dua aturan di atas, nampaknya usaha kos-kosan tak bisa lepas sebagai objek pajak. Bukan berarti rumah kos yang “hanya” punya kamar berjumlah sepuluh atau kurang menjadi “bebas” pajak. Ini berlaku juga bagi rumah kontrakan. Memang benar, rumah kos kecil belum termasuk kategori hotel. Namun, ia tak luput dari kewajiban setoran PPh Pasal 4 ayat (2) –bersifat final. Sama halnya dengan pengelola apartemen, rumah susun sederhana, atau kondominium. Meski tidak kena pajak hotel, ia kena PPh final tersebut.

Lantas, apakah kedua ketentuan ini berpotensi menimbulkan gesekan sehingga muncul pajak berganda (double taxation)? Sudah dipungut pajak daerah, dikenai PPh final pula? Pemilik rumah kos dengan jumlah kamar lebih dari sepuluh tak perlu khawatir. Pengusaha kos-kosan yang telah ditetapkan besaran pajak daerah dan melunasinya tidak akan dikenai lagi PPh Pasal 4 ayat (2). Tentu si pemilik kos besar harus membuktikannya dengan memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak Daerah (NPWPD) serta bukti setoran pelunasan pajak daerah. Pengelola hotel (termasuk kos-kosan dengan jumlah kamar lebih dari sepuluh) hanya berkewajiban atas PPh Tahunan yang diperhitungkan dari laba bersih bisnis hotel tersebut.

Aspek perpajakan

Simpulannya, rumah kos dengan lebih dari sepuluh kamar dikenai pajak hotel (pajak daerah) sedangkan indekos kecil atau apartemen dikenai PPh final (pajak pusat). Keduanya membawa konsekuensi yang tak sama.

Pengelola hotel dalam menyusun laporan rugi-laba punya dua pilihan guna mengisi Surat Pemberitahuan Tahunan PPh (SPT). Pertama, omzet usaha hotel dilaporkan bruto, harga sewa termasuk pajak daerah. Pajak daerah yang telah disetorkan dapat dicatat sebagai biaya (deductible) untuk menghitung penghasilan netto (net income). Kedua, omzet bisnis hotel tersebut dilaporkan netto setelah dikurangi pajak daerah. Penghasilan netto inilah yang dilaporkan pada formulir induk SPT. Tarif PPh tahunannya sesuai lapisan besaran penghasilan kena pajak untuk pengusaha orang pribadi –dari 5% hingga 30%. Untuk pengelola hotel yang berupa badan (perusahaan/yayasan), tarif PPh tahunan mulai tahun pajak 2009 adalah tunggal, yakni 28% dan 25% pada 2010 dan seterusnya.

Sementara itu, pengelola kos-kosan yang dikenai PPh final tidak mencantumkan omzet usaha sewa bangunannya di SPT Induk. Penghasilan dari jasa sewa rumah kos ini muncul di Lampiran SPT. Dengan asumsi tak ada penghasilan sehubungan dengan pekerjaan (digaji/diupah atau profesi), dan semata-mata mempunyai penghasilan dari kos-kosan, maka si pengelola kos tak perlu membayar PPh Tahunan (status SPT Nihil). Soalnya, kewajiban perpajakannya sudah terhitung final, yakni 10% dari omzet.

Membebani penyewa?

Ketentuan ini juga menimbulkan konsekuensi yang berbeda pula soal siapa yang menanggung pajak. Pasal 33 UU PDRD menyatakan subjek pajak hotel adalah pihak (baik orang pribadi maupun badan) yang melakukan pembayaran kepada pihak pengusaha hotel (bisa orang pribadi, bisa juga badan). Artinya, pihak penyewalah yang membayar pajak. Sedangkan pihak hotel berperan sebagai pemungut pajak serta menyetorkannya ke kas daerah. Hal ini berlaku pula untuk pajak restoran. Jika membeli makanan cepat saji, sebagai misal, silakan lihat struk. Anda akan menemukan item pajak restoran 10% –bukan PPN, seperti yang selama ini disalahkaprahi.

Lain halnya dengan pajak penghasilan. Subjek PPh adalah pihak yang memperoleh penghasilan. Nah, dengan demikian, pengelola kos sendirilah yang membayar PPh final, bukan si penyewa. Silakan Anda pertimbangkan, hendak jadi pengusaha hotel atau juragan kos? Atau sebaliknya, jadi penyewa hotel, anak kos, atau kontraktor alias pengontrak rumah?

About these ads

5 responses to “Catatan tentang Pajak Rumah Kos

  1. ternyata agak ribet jg ya soal pajak ni. :-/

  2. sekedar bertanya kalau memang usaha kos2an sbgm anda sebutkan di atas yg punya lebih sr 10 kamar sudah dipotong pajak daerah dan tdk perlu dipotong pajak pusat kenapa hotel, restoran yg sudah dipungut pajak daerah tetap dipungut pajak pusat? kok tdk sama perlakuannya?

  3. Tetap membayar PPh dalam penghitungan SPT sesuai ketentuan baik WP badan atau WPOP dengan pembukuan atau norma, Pajak daerah adalah pajak yang dibayar konsumen disetorkan ke Daerah melalui pengelola kost, jadi bukan pajak atas penghasilan rumah kost, sama halnya seperti restoran

  4. Pagi, Pak. Saya ingin bertanya untuk op yg memiliki penghasilan dr kost2an aja tnp usaha lain.Apakah mereka harus menyetorkan omzet saat terjadinya pada pph psl 4 ayat 2 bila mendapat penghasilan? Sehingga pd saat spt induk stp tahun jd nihil.Mohon dikoreksi bila ada kesalahan.

  5. Siang Pak
    saya sempat bingung mengenai pajak daerah utk kos.Sehingga mencari2 ke beberapa web. Dan terakhir saya berkesimpulan :
    Jika kos kurang dari 10 unit maka :
    Anak kos bayar PPN (bisa juga tidak bayar PPN)
    Pemilik kos bayar PPh Psl 4 (2)

    Jika lebih dari 10 unit maka :
    Anak kos bayar Pajak daerah 10%
    Pemilik kos bayar PPh Psl 4(2)

    Jadi menurut saya Pajak daerah bukan menggantikan PPh Psl 4(2) karena subjek pajaknya berbeda. Pajak daerah lebih seperti “menggantikan PPN”, karena itu pajak daerah dikenakan ke anak kos dan yg memungut dan melapor adalah pemilik kos.
    Sedangkan PPh Psl 4(2) dikenakan ke pemilik kos karena dia memperoleh penghasilan, tidak dilihat apakah kamar kos nya kurang atau lebih dari 10 unit.
    Mohon koreksi kalau saya salah, krn masih newbie di pajak
    terima kasih banyak

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s